לשאלות ובירורים חייגו:
08-9415022

עסקאות נדל"ן

עסקאות נדל"ן – איך לעשות זאת נכון?

עסקאות בתחום הנדל"ן הן במרבית המקרים העסקאות בסדר הגודל הכלכלי הגבוהות ביותר שיבצע אדם מן השורה. יש המסתפקים בעסקה של פעם בחיים ברכישת דירה או בית מגורים, יש הנוהגים לשפר את רמת החיים והדיור מדי מספר שנים ויש מי שזיהו את הפוטנציאל הטמון בקרקע כמוצר בו הביקוש עולה על ההיצע ומשלבים רכישה ומכירה של נדל"ן כחלק מאסטרטגיה כלכלית והשקעה ארוכת טווח.

כך או כך, עסקאות נדל"ן הן עסקאות מורכבות ומסועפות, אשר מחייבות התנהלות בירוקרטית וידע רב הן בתחום המיסוי והן בתחום ההתנהלות אל מול הרשויות המקומיות ומי שאינו מחזיק בידע הרחב הנדרש מוטב לו שיבצע עסקה זו בליווי מתווך מקצועי, עורך דין מומחה, והמומלץ ביותר: שניהם.

איך בוחרים דירה להשקעה?

הבחירה בדירה המיועדת להשקעה, הן להכנסה מידית משכירות והן בתחזית עתידית למכירת הדירה במחיר גבוה ממחיר הקניה שלה, מצריכה לא מעט היכרות עם שוק הנדל"ן בישראל. לא תמיד רכישת הנכס היקר ביותר תניב את התשואה הגבוהה ביותר. קיימים כיום לא מעט ישובים בפריפריה הזוכים לביקוש רחב ומעניקים תשואה מבטיחה יותר לנכסי דיור להשכרה.

בעת בחירת הנכס יש לבחון גם את הסביבה, האוכלוסייה והמיצוב הסוציואקונומי, החינוך וקרבה למוסדות חינוך ורמתם, נגישות וקרבה למרכז העיר/ הישוב ותעסוקה. לכל אלה תהה השפעה ניכרת הן על מחיר הנכס והן על היכולת להשכיר אותו בתשואה משתלמת. על מנת לשער את ערכו העתידי של הנכס יש צורך להעמיק במחקר ולבחון תכניות עירוניות עתידיות, גורמים משפיעים דוגמת תכנון כבישים ראשיים, טוואי רכבת ובחינת קרבה ונגישות למתחמי הייטק קיימים ומתוכננים.

השקעה בנכס

השקעה בנכס תסייע בהעלאה של ערכו, כמו גם השקעה בבניין משותף. כניסה, מעלית, שיפוץ ושיפור חזות המבנה וכדומה. גם כאשר מדובר בנכס להשקעה על בעל הנכס לעודד ולהירתם לכל יוזמה של דיירי הבניין לשיפוץ ולשיפור, שכן אלו יסייעו לו בהעלאת ערך הנכס.

בכל הנוגע לדירת המגורים, יש לשמור על הנכס ולדאוג לתחזוקה שוטפת, לרבות נכס הנמצא בחזקת דיירים ומשכירים. בכל מעבר בין שוכרים ובוודאי טרם מכירה יש להשקיע בשיפוץ קוסמטי: צבע, ייבוש רטיבות, ברזים, תקינות חלונות ותריסים וכדומה.

מרכיבי המיסוי

חוקי מיסוי הנדל"ן בישראל כוללים מיסים שונים בניהם מס רכישה, מס שבח ובמקרים מסוימים (של רכישה וקניה של מספר דירות באופן העשוי להיחשד כפעילות עסקית) גם מס הכנסה. על מנת לנצל היטב את תנאי הזכאות ולהימנע ממיסוי מיותר יש להיעזר בעורך דין מומחה בתחום נדל"ן בכל עסקת קניה או רכישה של נכס.

במקרים בהם הנכס המיועד להשקעה נמצא במרחק פיזי מבעלי הנכס מומלץ למנות מיופה כוח ואחראי לטיפול בנכס והתנהלות מול השוכרים. יש המעדיפים אף מינוי של בן משפחה או קרוב בעל ייפוי כוח משפטי מתמשך המבטיח ניהול נכון ואחראי על פי רצונם של הנכס ותחומים נוספים בחיי בעליו, במקרה בו עקב תאונה או מחלה לא יהיה מסוגל עוד לדאוג לענייניו.

למה לפנות למשרד עורכי דין לפני שמבצעים השקעות נדל"ן?

סכומי הכסף המופנים לאפיק ההשקעה ששמו נדל"ן שוברים שיאים. בין משקיעי הנדל"ן ניתן למצוא את בני מעמד הבינוני מצד אחד וחברות גדולות כגון גינדי השקעות מהצד השני. בתווך, ניתן למצוא גם משקיעים בסדרי גודל בינוני, אך יש דבר אחד המשותף לכל. כל מי שמתכנן בקרוב לבצע השקעות בנדל"ן צריך לפנות למשרד עורכי דין. וגם זה איננו הכל – יש להעדיף משרד המתמחה בתחום הנדל"ן.

ניסוח חוזים והסכמים

כפי שיש משרדים לערכית דין המתמחים בהוצאה לפועל וגבייה וכפי שיש משרדים ועורכי דין המתמחים במשפט מסחרי או בתביעות מול הבנקים, ישנם עורכי דין המתמחים בליווי עסקאות נדל"ן. לא חייבים להיות חברה שמשקיעה בעשרות או במאות מיליוני שקלים כדוגמת גינדי השקעות בכדי להבין את הצורך בזהירות בכל השקעת נדל"ן.

גם מי שקונה בית או חנות ומשקיע חצי מיליון, מיליון או שני מיליון שקלים בנדל"ן עשוי להיכוות אם לא ייחתם חוזה כשר ומסודר. הפניה למשרד עורכי דין חיונית מכיוון שבחוזה המסודר יקבעו כל התנאים להתממשות ההסכם ויקבעו גם התנאים לתשלום וכן סדר התשלומים.

בחוזה ובהסכם שילווה עורך הדין הבקיא בענייני נדל"ן יצוינו מצב הנכס שיימסר למשקיע וכן יצוינו היבטים חיוניים כגון מועד מסירת המפתח. ניתן לציין גם נושאים שבאים יתגלו יביאו לביטול החוזה, שכן בהתקיימם המשקיע עלול להפסיד כסף רב. למשל, הסתרה ואי גילוי מצד המוכר, של עובדה מהותית ביחס לנכס (למשל הפקעה צפויה של חלק מהקרקע לצרכי סלילת כביש).

ייעוץ בנושאים מורכבים ומיסוי

משרד עורכי דין הבקיא בנדל"ן יהיה חיוני ביותר ככל שהעסקה יותר מורכבת. בליווי עסקאות מורכבות, כאשר נדרשת הבנה בנושאי תכנון ובניה, נדרשת מקצועיות וניסיון. עשוי להידרש עורך דין שמכיר את הנפשות הפועלות, שיודע לייצג את המשקיע מול גורמים שונים, מול הרשויות, הטאבו, משרד השיכון, מנהל המקרקעין (רמ"י), משרד התשתיות. לעיתים עשוי להידרש תהליך של בוררות ואף ייצוג משפטי במקרה של סכסוכים, בבית המשפט.

עוד היבט משפטי חשוב ביותר ובעל משמעות כספית הינו המיסוי. גם משקיע קטן וגם חברה גדולה ועתירת פרויקטים כגון גינדי השקעות זקוקים לייעוץ בדבר מיסוי מקרקעין. בעזרת תכנון נכון, ניתן לממש פטורים והקלות מס בסכומים של עשרות אלפים, מאות אלפים ולעיתים גם מיליוני שקלים (בהתאם לאופי ההשקעה).

העברת זכויות וזהירות ממוקשים

סיבה חשובה נוספת לצורך בפניה למשרד עורכי דין לפני שמבצעים השקעות בנדל"ן הינה הטיפול בכל מה שקשור בהעברת זכויות. עורך דין אחראי למניעת עסקאות מפוקפקות או מוקשים כגון רכישת קרקע חקלאית שלא מיועדת להפשרה. עורך הדין אחראי לבדיקת זהותו של בעל הנכס ובדיקה שלא קיימים שיעבודים או עיקולים על הנכס שעלולים למנוע את העברת הזכויות ורישום הנכס על שמו של המשקיע (או קבוצת המשקיעים).

 

 

 

 

באילו מקרים נצטרך עורך דין הוצאה לפועל?

ישנם מקרים מסוימים אשר יחייבו כל אחד מכם להיעזר בשירותי של עורך דין פלילי וזאת אם תרצו לצאת מכל העניין עמו אתם מתמודדים ובצורה המוצלחת ביותר. בעזרת עורך דין פלילי יהיה אפשר למנוע את ביצוע ההוצאה לפועל או להפחית מחומרתה. כלומר תוכלו להבטיח כי כל ההסתבכות שלכם עם נושא העיקול תוכל להסתיים במהירות רבה במקרים רבים.

מתי בעצם צריך להיעזר בעורך דין?

עורך דין פלילי יהיה האדם אליו תרצו לפנות במקרים מסוימים וזאת כאשר ישנו מצב של הוצאה לפועל שצפוי להתממש או התממש כבר. כך למשל, במידה והסתבכתם עם ביטוח לאומי או חברת תקשורת מסוימת, יהיה מומלץ לוודא כי אתם יודעים כיצד להתייחס לדבר להתמודד עמו. אם החוב גדול מאוד ואין באפשרותכם לשלם אותו ולמרות זאת אתם מאמינים כי אתם אמורים לשלם פחות, תוכלו להיעזר בעורך דין פלילי וזאת בכדי שיוכל לייצג אתכם ולסייע לכם למנוע הליכים של הוצאה לפועל שלא באמת היו אמורים להתרחש.

הוצאה לפועל – תמיד יש דרך להתמודד

רבים חושבים כי במידה וישנו צו הוצאה לפועל, מבחינתכם אין שום דבר שיוכלו לעשות. ובכן, דעו לכם כי אין מדובר בהחלטה שאין ממנה דרך חזרה. בעזרתו של עורך דין פלילי יהיה ניתן להביא לכדי כך שתוכלו להיעזר בשירותיו של עורך דין פלילי אשר יעמוד על הציפיות שלכם ובצורה מרשימה למדי.

 

עורך הדין יוכל לדרוש עיכוב של ביצוע ההחלטה על ההוצאה לפועל או לחילופין הוא יוכל לדאוג לכך שכל הסוגיה תסתיים במהרה והתיק מולכם יוכל להיעלם בפשרה כזו או אחרת שתחליטו עליה יחד עם הגורמים השונים. בכל אופן, מבחינתכם הדרך החכמה ביותר לפעול תהיה לוודא כי אתם ניגשים אל עורך דין פלילי וזאת בכדי שיסייע לכם להתמודד עם הדבר ובצורה המוצלחת ביותר. בעזרתו של האדם הנכון הכול יהפוך עבורכם הרבה יותר פשוט בעצם. היו בטוחים בדבר ובמאת האחוזים!

הוצאה לפועל – תמיד ניתן לדון על פשרה

בעת הליכי הוצאה לפועל או הסתבכות מסוג דומה, דעו לכם כי תמיד יהיה ניתן לדון על פשרה כזו או אחרת. כלומר תוכלו לדבר עם הגורמים השונים ובעזרת עורך דין פלילי במידה ותרצו לשפר מצבכם ולהביא לכדי כך שבסופו של דבר תצאו מכל הסוגיה ובצורה המוצלחת ביותר.

 

עורך דין פלילי יוכל לאפשר לכם להגיע לכדי פשרה משמעותית וזאת כאשר הוא ייצג אתכם מול כל הגורמים הרלוונטיים. בין אם מדובר על בית המשפט ובין אם מדובר על כל סוגיה אחרת שתהיה משפטית ועמה אתם מתמודדים. כלומר גורמים אשר לוקחים חלק בהליך המשפטי. בכל אופן, מצדכם יהיה מומלץ לוודא כי אתם בוחרים לפעול במהרה ובאופן שקול וזאת בכדי להשיג את המענה המושלם עבורכם!

תיקון או שינוי סכום החוב בהוצאה לפועל

בעלי עסקים רבים מוצאים את עצמם בקשיים רבים ובלחצים, תוך שהם מתמודדים עם דברים רבים שעלולים להשפיע על פעילותם העסקית באופן שלילי ואף להביא לסיום הפעילות ולסגירת העסק. בכלל, בכל מה שקשור בהתנהלות הכלכלית בישראל, לא קל בכלל – העלויות גבוהות מהרגיל, בעוד שמצפים ממך לדרוש פחות, את דרישות החוב ממך אתה חייב לשלם באופן מידי ואילו דרישות החוב שלך נגררות לאורך שוטף פלוס כלשהו, שמבטיח שתראה את הכסף מתישהו בעתיד, אבל בטח לא היום. מצב בלתי אפשרי זה, מביא עסקים רבים וגם אנשים באופן פרטי, למצב שבו הם לא עומדים בהתחייבויות הכלכליות שלהם והנושים שלהם מצד שני, מגישים תביעות שנפתחות ונאספות בהוצאה לפועל.

חוב בהוצאה לפועל

הוצאה לפועל, כשמה כן היא, תפקידה להוציא לפועל תשלומים שצד אחד התחייב בהם כלפי צד שני, אך כשל מלשלם התחייבויות אלה. פעמים רבות, הליך זה מוביל לכפייה של התשלום, על ידי עיקול של נכסים ומוצרים בעלי ערך של בעל החוב, אשר נמכרים במכירות פומביות והכסף עובר לנושה של בעל החוב.

תיקון או שינוי סכום החוב

במקרים מסוימים ולא לעיתים רחוקות, מתגלה כי הייתה טעות בסכום הנקוב בחוב בהוצאה לפועל ויש צורך לתקן או לשנות את סכום החיוב. אבל מדובר בהליך לא פשוט הכרוך בבירוקרטיה ולכן, כדאי לשכור את שירותיהם של משרד רואי חשבון, שיתנו מענה מקצועי ויובילו אתכם להשלמת השינוי או התיקון. באילו מקרים זה עוד קורה שצריך לשנות או לתקן את הסכום? המשיכו לקרוא.

איחוד תיקים

כשיש לבעל עסק או לאדם פרטי יותר מחוב אחד בתהליך הוצאה לפועל, הוא רשאי להגיש בקשה לאיחוד תיקים, כך שיוכל להפחית את התשלומים הנלווים לכל תיק ולא לשלם על כל אחד בנפרד. לאחר הליך של איחוד תיקים (שגם אותו אתם חייבים לעבור בליווי משרד רואי חשבון, אחרת אתם מסתכנים בכך שהתיק שלכם יתקל בבעיות של בירוקרטיה וחוסר דיוקים), יש צורך בשינוי או בעצם עדכון של סכום החוב. גם במקרה שאדם שילם חלק מהחוב, צריך לוודא שהסכום אכן עודכן.

הליך רשמי

ההליך לשינוי או עדכון סכום החוב בהוצאה לפועל הינו הליך רשמי לכל דבר, כך שיהיה עליכם להגיש בקשה רשמית, לחכות לאישור רשם הלשכה להוצאה לפועל את הבקשה, לאחר שזו נבדקה על ידי רואה חשבון מוסמך. לכן, חשוב לשכור את שירותיו של רואה חשבון מנוסה שילווה אתכם בהליך ויוודא כי הסכום שנרשם הוא הסכום המדויק. ניסיון לעבור את ההליך הזה לבד או בכלל להתנהל מול הלשכה להוצאה לפועל לבד, עלולה לגרום לכם להפסדים ואף להוביל אתכם למצב שבו אתם נאלצים לסגור את העסק, כי לא חישבתם נכון את הסכום שאתם צריכים לשלם. מתכוננים להתמודד מול ההוצאה לפועל? קחו רואה חשבון שיעמוד לצדכם.

  • צרו קשר

    לפרטים נוספים חייגו 08-9415022
    או השאירו פרטים ונחזור אליכם:

    שם:
    נייד:
    מייל:

  • משרד עורכי דין שדה
    משרד עורכי דין שדה

    משרד עורכי דין שדה