לשאלות ובירורים חייגו:
08-9415022

תהליך רכישת דירה מקבלן

לאנשים שרוכשים דירה יש מספר התלבטויות משותפות:

מה עדיף לנו לרכוש הם שואלים, דירה חדשה מקבלן? אולי דירה יד 2? שלרוב פחות יקרה משאר האופציות.

לכל סוג של דירה, בין אם רכשתם אותה עם הריח "החדש" ומה-"ניילונים" ובין אם רכשתם דירה יד 2, לכל מקרה יש את היתרונות והחסרונות שלו. הדבר המשותף לשניהם הוא שעסקת נדל"ן עצמה היא אף פעם לא דבר פשוט. במקרים מסויימים אף רצוי להיעזר בעו"ד נדלן לשם כך.

לעיתים המציאות טופחת על ציבור רוכשי הדירות והם לא מצליחים לשים את ידיהם על בית חלומותיהם, במחיר אטרקטיבי ובדיוק בתנאים הנוחים להם. בדרך נכונים להם עוד קשיים ומכשולים רבים בין אם לפני חתימת הסכם המכר ובין אם לאחריו.

רכישת דירה מקבלן – השאלות החשובות

בשונה מרוכש אשר החליט על רכישת דירה מיד שניה, רוכש דירה אשר קונה דירה מקבלן מקבל בעצם דירה "על הנייר". רוכש כזה חייב לקחת בחשבון מספר משתנים ולתת עליהם את הדעת. אספתי עבורכם את השאלות ההכרחיות שאתם חייבים לשאול את הקבלן טרם רכישת הדירה:

  1. בשורה התחתונה, מה המחיר הסופי של הנכס? (הכל כולל הכל, שכ"ט עו"ד הקבלן, מע"מ, הצמדות, ריביות וכיוצא בזאת)
  2. מה המפרט שאני מקבל כרוכש הדירה והאם הכל מצויין בחוזה לפרטי פרטים?
  3. מהו התאריך בו אני אמור לקבל את המפתח לדירה החדשה? מה קורה במקרה של עיכוב?
  4. האם הקבלן רשום כמקובל בחוק אצל רשם הקבלנים?
  5. האם הקרקע אשר עליה נבנה הנכס המדובר אכן נמצאת בבעלותו של הקבלן ואם לא בבעלות מי הקרקע והיכן אישור הבעלים לקבלן לבנות את הבנין בו נמצאת הדירה?
  6. האם כתנאי לקניית הדירה מחייב אותי הקבלן לחתום על טופס בו אני מתחייב לעשות כן?
  7. במידה ודבר מה השתבש, מהן הערובות לכך שהכסף שלי מוגן? מהן הערבויות שהקבלן מציג בפניי במידה ויתעוררו סיבוכים ובעיות לא צפויות?
  8. ראיתם את המצגת עם הדמיית השכונה? נראה מעולה נכון? כיצד ניתן לדעת מה באמת ייבנה בסמוך לנכס?

5 כללים למוכר דירה

הליך מכירת דירה הוא תהליך מורכב וסבוך מבחינה משפטית ולכן חשוב ואף קריטי להיעזר בעורך דין לענייני נדל"ן על מנת לוודא כי לא יתעוררו בעיות הן בנושא התשלומים עבור הנכס והן על מנת שתוכלו לשלם את המסים וההיטלים הנמוכים ביותר האפשריים עבור מכירת הנכס שבבעלותכם.

במאמר זה אנסה לרכז את מרבית השאלות או הנקודות השכיחות ביותר שנתקלתי בהן על ידי לקוחותיי שהתעניינו בקניית דירה:

  1. לעולם אל תסתמכו על עו"ד נדלן של הצד השני בעיסקה הרי והוא מחויב אך ורק לצד ששכר אותו ועל כן אני ממליץ בחום שתיעזרו גם אתם בשירותיו של עורך דין לענייני נדל"ן שיגן על האינטרסים שלכם.
  2. בידקו האם נותרו תשלומי משכנתא על הנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש, אם כן מהו הסכום?
  3. שימו לב! חשוב לאין שיעור לשים לב שהעסקה מדווחת כראוי ועל פי כל הנהלים לרשויות המתאימות.
  4. בהסכם עליו אתם חותמים לרכישת הנכס קיבעו תנאי תשלום ברורים ומפורטים, למשל: מועדי פירעון התשלומים, הצמדה למדד כזה או אחר וכיוצא בזאת. שלא ישארו סעיפים לא ברורים בחוזה!
  5. רדו לפרטי פרטים. אם לדוגמא המזגן נשאר בדירה או נלקח על ידי הדיירים הקודמים, חשוב לציין זאת בחוזה על מנת למנוע אי הבנות מצערות לאחר החתימה.

עו"ד רן שדה ומשרדו מספקים ייעוץ משפטי במגוון רחב של תחומים וכן בתחום הנדל"ן

נשמח לסייע לכם בכל מקרה.

איך להתמודד עם שיק שחזר?

תמיד בעת קבלת צ'ק מתגנב החשש שאולי הוא לא יכובד, שבסופו של יום נישאר עם חתיכת נייר ללא כל ערך. התופעה הנפוצה של כתיבת צ'קים ללא כיסוי טומנת בתוכה סכנה ממשית למרבית בתי העסק הפועלים בישראל וכן עצמאים. תופעה מתרחבת זו גורמת לכך שישנם נותניי שירותים רבים שלא באים על שכרם לאחר ביצוע העבודה המבוקשת.
הליך ההוצאה לפועל בא לתת מענה לתופעת הצ'קים החוזרים. אם נקלעת למצב בו חזרו לך צ'קים שהפקדת יש דרכים להתמודד עם המצב.

מהן האופציות העומדות בפנינו לגביית צ'קים שחזרו?

ראשית תמיד אפשר לפנות לבן-אדם שהצ'ק שלו חזר ולראות האם ניתן לפתור את הדרך בנעימים, ברצון ובמזומן. אך הבעיות מתעוררות כאשר לא ניתן להסדיר את התשלום בצורה אופטימאלית שכזו. לרשותכם עומדות מספר דרכי פעולה:

• מכתב התראה מעורך-דין – דרך אחת להתמודד עם צ'ק שלא כובד הינה שליחת מכתב אזהרה חתום בידי עורך-דין. נקיטת פעולה מסוג זה, גורמת לחייב להבין שהאדם העומד מולו רציני בכוונותיו ובמרבית המקרים ממהר החייב להסדיר את התשלום. זוהי שיטה זולה ומהירה העובדת במרבית המקרים ועדיפה לפני פניה להליך הוצאה לפועל.

• בקשה לביצוע שטר – במידה והחייב עומד בסירובו לפרוע את הצ'ק שחזר, זו העת להוציא בקשה לביצוע שטר דרך ההוצאה לפועל. לבקשה זו צריך לצרף את הצ'ק המקורי שחזר ובו פרטי החייב וכן לשלם את האגרה. הצעד הבא הוא שלשכת ההוצאה לפועל מוציאה מכתב אזהרה לחייב לשלם את חובו בתוך 30 יום. במידה והחייב לא עשה כן, ניתן עתה לנקוט בצעדים משפטיים כנגד החייב, צעדים הכוללים עיקולים, סנקציות ואף מעצר.

• המסלול המקוצר – במידה ומדובר בחוב הנמוך מ-10,000 ש"ח קיימת אופציה להליך מקוצר בהוצאה לפועל מעורבתו של המוטב היננה כמעט אפסית, אך זאת בתנאי שהחייב לא נחשב ל"חייב מוגבל באמצעים" או בעיצומו של הליך "איחוד תיקים". בהליך זה אנשי ההוצאה לפועל נוקטים באמצעים שברשותם על מנת לגבות את החוב, הליך זה איננו תמיד יעיל ונמצא מוגבל כאשר מתעסקים עם חייבים מתוחכמים. הליך זה יעיל כאשר ישנו רצון מהצד החייב לסיים את ההליך.

אילו פעולות עונשין ניתן לנקוט על חייב?

במסגרת הליך ביצוע שטר ובמידה והחייב מסרב לפרוע את חובו ניתן לנקוט בפעולות הבאות: עיקול משכורת, עיקול חשבון בנק, עיקול נכסים ורכבים, עיכוב יציאה מהארץ, הגבלת חידוש רישיון נהיגה ואף הטלת עונש מאסר בפועל.

לסיכום,
אנו מציעים לנקוט חדשנות בריאה בכל פעם כאשר אנו מקבלים צ'קים, בוודאי מאנשים אותם אנו לא מכירים. הליך גביית הצ'ק במידה וחזר יכול להיות ארוך ולא נעים.
אם בכל זאת נקלעת למצב מסוג זה, אנו ממליצים להיעזר בעורך-דין המתמחה בהוצאה לפועל בכדי להגיע לתוצאה המבוקשת במינימום מהזמן ההכרחי.

צווי הבאה ומאסר בהוצאה לפועל

מבוא: תיקון 29 לחוק ההוצאה לפועל שינה את כללי צווי הבאה וצווי מאסר בהוצל"פ.

התהליך להוצאת צו הבאה

שלב א – החייב יזומן לבירור בהוצל"פ אם התקיימו כל אלה:

שלב ב- יוצא צו הבא אם התקיימו כל אלה:

שלב ג – צו הבאה יוקלד בהוצל"פ ובטרם יבוצע תשלח לחייב התראה ל-14 יום.

התהליך להוצאת צו מאסר

שלב א – הגשת בקשה לצו מאסר בהתקיים אחד מאלה:

בכל מקרה צו מאסר רק לשבעה ימים .

שלב ב – התניות לצוו מאסר:

גבייה מינהלית מול גבייה בהוצל"פ

המקורות הכספיים של הרשות המקומית הינם ארנונה, אגרות ודמי שירותים, אגרות והיטלי פיתוח, היטלי השבחה וקנסות.

גבייה משפטית הינה באמצעות בתי המשפט ולשכות ההוצאה לפועל ע"י שימוש בהוצאה לפועל ואילו גבייה מנהלית הינה מכוח דיני הרשויות המקומיות ושימוש בפקודת המיסים גבייה וללא הוצל"פ.

פתיחה בהליך משפטי אינה מאפשרת גבייה מנהלית במקביל (ה"פ 512/01 קומארי נ. עיריית ירושלים).
חלה התיישנות דיונית של 7 שנים בגביית ארנונה של רשויות מקומיות (ע"א 10977/03 דור אנרגיה נ. עיריית בני ברק).

גבייה משפטית – הוצל"פ

סדר דין מקוצר – תקנות סד"א, תשמ"ד-1984 סעיף 202(2):

"תביעה של רשות מקומית לתשלום סכום כסף קצוב המגיע לה בחזקת רשות מקומית על פי כל דין כארנונה, כהיטל, כאגרה או כדמי השתתפות."

עקרונות

אין חובה לצרף ראיה בכתב (העתק מספרי העירייה לנוחיות בלבד).

ניתן להגיש תביעה גם לגבי סכום שנוי במחלוקת.
הפרשי הצמדה וריבית הם בגדר סכום קצוב.
אין מניעה להגיש בסדר דין מהיר.

גביה בהוצל"פ ללא פסק דין

חוק ההוצל"פ, תשכ"ז-1967, סעיף 81א1(א)(2) – "תביעה הבאה מכוח חיוב לשלם סכום כסף קצוב שעילתו בהוראה מפורשת של חיקוק".

גבייה מנהלית מול גבייה משפטית בפסיקה

עת"מ (מחוזי חי') 3061/06 רכבת ישראל בע"מ נ' עיריית חדרה, תק-מח 2007(3), 13831 , 13838 (2007):

"לטעמי, הליכים אלה של גביה מנהלית אינם עומדים בעקרונות של המשפט המנהלי-חוקתי."

"הליך של גביה מנהלית של חוב הוא חריג לכלל לפיו התובע כספים, חייב בהוכחת טענה זו בפני ערכאה שיפוטית. טענה של חוב צריכה להיבחן על ידי ערכאה שיפוטית. היא אינה מוכרעת רק על יסוד שיקול הדעת של מי שטוען לקיומו של החוב."

"ספק בעיניי אם הגביה המנהלית היא חוקתית, בעידן שלאחר חקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו."

"מסקנתי היא, כי הליך של גביה מנהלית הוא החריג. רשות מקומית, כמו כל גוף אחד, אשר טוענת כי פלוני חייב לה כספים צריכה לפנות, בראש ובראשונה, בתביעה כספית מתאימה לבית המשפט. היא צריכה להוכיח את חובה בבית המשפט. היא צריכה לנקוט בהליכים לגביית החוב באמצעות לשכת ההוצאה לפועל ובנתון לבחינה של ההליכים על ידי ראש ההוצאה לפועל".

"הפניה לגביה מנהלית כהליך של ברירת מחדל, היא פניה פסולה. היא פניה שאינה מידתית. היא פניה החורגת ממתחם הסבירות."

  • צרו קשר

    לפרטים נוספים חייגו 08-9415022
    או השאירו פרטים ונחזור אליכם:

    שם:
    נייד:
    מייל:

  • משרד עורכי דין שדה
    משרד עורכי דין שדה

    משרד עורכי דין שדה